L’immobilier européen sous pression
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L’immobilier européen sous pression

L’immobilier européen se négocie à des niveaux tendus qui reflètent l’éventail de difficultés auxquelles le secteur est confronté

Les obligations immobilières se négocient actuellement avec une décote face à l’indice large EUR IG inédite depuis la crise financière mondiale de 2008-2009. Plusieurs raisons à cela, la hausse des taux d’intérêt étant sans doute la plus importante. Pour combattre l’inflation élevée, les banques centrales ont opté pour un resserrement de leur politique monétaire, un environnement préjudiciable pour la plupart des modèles d’affaires dans l’immobilier. Les sociétés immobilières tendent à recourir aux acquisitions financées par l’endettement afin de générer de la croissance, un modèle d’affaires qui est aujourd’hui remis en question face à la hausse significative du coût de la dette. En contrepartie des taux d’intérêt élevés, les investisseurs exigent par ailleurs un rendement plus élevé des actifs immobiliers qui, combiné à la hausse des coûts du capital, affecte la rentabilité, le ratio prêt/valeur, l’effet de levier et la liquidité.

Spreads immobiliers par rapport aux obligations IG en EUR

Source: Bloomberg

L’élargissement des spreads sur les marchés investment grade implique une forte hausse des coûts de financement, bloquant de facto l’accès de nombreuses sociétés immobilières aux marchés des capitaux. Dans le même temps, leur alternative de financement, à savoir les banques, devrait se restreindre après les récents événements qui ont touché le secteur bancaire. Tout cela n’est pas de bon augure et survient à un moment où les vendeurs à découvert continuent de s’agiter autour des normes comptables, de la valeur réelle des actifs en bilan et de la gouvernance de certaines sociétés immobilières.

Face à ces difficultés, de nombreux émetteurs de l’univers ont choisi de vendre des actifs pour lever des capitaux, consolider leur bilan et augmenter les liquidités. La vente d’actifs est logique du point de vue du désendettement et peut créer de la valeur pour les actionnaires et les détenteurs d’obligations, mais elle pose problème à plus long terme. Les sociétés peuvent-elles vendre des biens à un prix raisonnable ? Quel sera l’impact de ces cessions sur les résultats futurs, surtout si les entreprises se défont de leurs meilleurs actifs pour résoudre des problèmes à court terme ? Ne vont-elles pas, par exemple, se retrouver avec des actifs de moindre qualité pour supporter le reste de leurs dettes ?

Des difficultés d’ordre technique pèsent également sur un secteur occupé par des émetteurs relativement petits pour une base d’investisseurs limitée en comparaison et sur les entreprises qui se sont tournées vers le marché des obligations d’entreprises hybrides pour lever des capitaux. Dans un contexte d’élargissement des spreads, ces émissions plus risquées ont été mises sous pression.

Les préoccupations sous-tendant ce creusement sont légitimes, mais dans quelle mesure surestiment (ou sous-estiment)-elles les problèmes fondamentaux auxquels l’immobilier européen est confronté ? Par exemple, les résultats 2022 ont traduit une partie de l’impact négatif des hausses de taux d’intérêt, mais ont été globalement moins mauvais que prévu. Certaines valorisations semblent tout du moins refléter une issue plus négative que ce que laissent paraître les résultats.

L’Europe est une région géographique et économique disparate et le secteur immobilier se compose de plusieurs sous-secteurs, avec des fondamentaux propres à chacun. En appréhendant correctement ces éléments et en reconnaissant que l’impact des facteurs négatifs variera selon les sous-secteurs (immobilier résidentiel, logistique, centres de données, bureaux, hôtels, loisirs), il est possible d’identifier des opportunités. Même si le sentiment est globalement négatif, certains segments de l’immobilier présentent des atouts appréciables tels que déséquilibre entre l’offre et la demande, réglementation, croissance des loyers indexée sur l’inflation et pouvoir de fixation des prix. À titre d’exemple, les fondamentaux de l’immobilier résidentiel dans le nord de l’Europe résistent mieux que ce que laissent transparaître les valorisations. Ailleurs, certains émetteurs actifs dans la logistique et les centres de données se caractérisent par un faible niveau d’endettement et continuent de financer la croissance et les acquisitions d’une manière favorable aux détenteurs d’obligations. De notre point de vue, ces opportunités ainsi que d’autres triées sur le volet offrent un potentiel de rendement corrigé du risque attrayant, soutenu par des fondamentaux solides (et négligés).

9 mai 2023
Christopher Hult
Christopher Hult
Portfolio Manager, Fixed income
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Le présent document est uniquement destiné à des fins d’information et ne saurait être considéré comme représentatif d’un quelconque investissement. Il ne saurait être considéré comme une offre ou une sollicitation en vue de l’achat ou de la vente d’un quelconque titre ou autre instrument financier, ou de la fourniture de conseils ou de services d’investissement. Investir comporte des risques, y compris le risque de perte du principal. Votre capital est exposé à des risques. Le risque de marché peut affecter un émetteur, un secteur de l’économie ou une industrie en particulier ou le marché dans son ensemble. La valeur des investissements n’est pas garantie. Il se peut dès lors que l’investisseur ne récupère pas sa mise de départ. Les investissements internationaux impliquent certains risques et une certaine volatilité en raison des fluctuations éventuelles sur le plan politique, économique ou des changes et des normes financières et comptables différentes. Les titres mentionnés dans le présent document sont présentés exclusivement à des fins d’illustration, ils sont susceptibles de changer et ne doivent pas être interprétés comme une recommandation d’achat ou de vente. Les titres mentionnés peuvent générer ou non un rendement. Les opinions exprimées le sont à la date indiquée. Elles peuvent varier en fonction de l’évolution du marché ou d’autres conditions et peuvent différer des opinions exprimées par d’autres associés ou sociétés affiliées de Columbia Threadneedle Investments (Columbia Threadneedle). Les investissements réels ou les décisions d’investissement de Columbia Threadneedle et de ses sociétés affiliées, que ce soit pour leur propre compte ou pour le compte de clients, ne reflètent pas nécessairement les opinions exprimées. Ces informations ne sont pas destinées à fournir des conseils en investissement et ne tiennent pas compte de la situation particulière des investisseurs. Les décisions d’investissement doivent toujours être prises en fonction des besoins financiers, des objectifs, de l’horizon temporel et de la tolérance au risque spécifiques de l’investisseur. Les classes d’actifs décrites peuvent ne pas convenir à tous les investisseurs. Les performances passées ne préjugent aucunement des résultats futurs et aucune prévision ne saurait être considérée comme une garantie. Les informations et opinions fournies par des tiers ont été obtenues auprès de sources jugées fiables mais aucune garantie n’est donnée quant à leur exactitude et à leur exhaustivité. Le présent document et son contenu n’ont pas été vérifiés par une quelconque autorité de tutelle.

En Australie : Publié par Threadneedle Investments Singapore (Pte.) Limited [« TIS »], ARBN 600 027 414.  TIS est exemptée de l’obligation de détenir une licence de services financiers australienne en vertu de la Loi sur les sociétés de 2001 (Cth) et s’appuie sur le Class Order 03/1102 en ce qui concerne les services financiers qu’elle fournit à des clients « wholesale » australiens. Le présent document ne peut être distribué qu’à des clients « wholesale » en Australie, tel que défini à la section 761G de la Loi sur les sociétés.  TIS est réglementée à Singapour (numéro d’enregistrement : 201101559W) par la Monetary Authority of Singapore en vertu de la Securities and Futures Act (chapitre 289), qui diffère des lois australiennes.

A Singapour : Publié par Threadneedle Investments Singapore (Pte.) Limited, 3 Killiney Road, #07-07, Winsland House 1, Singapour 239519, une société réglementée à Singapour par la Monetary Authority of Singapore en vertu de la Securities and Futures Act (Chapitre 289). Numéro d’enregistrement : 201101559W. Cette publicité n’a pas été soumise à l’examen de la Monetary Authority of Singapore.

A Hong Kong : Publié par Threadneedle Portfolio Services Hong Kong Limited 天利投資管理香港有限公司. Unit 3004, Two Exchange Square, 8 Connaught Place, Hong Kong, qui est autorisée par la Securities and Futures Commission (« SFC ») à exercer des activités régulées de Type 1 (CE : AQA779). Enregistrée à Hong Kong en vertu de la Companies Ordinance (chapitre 622) sous le n°1173058.

Au Japon : Publié par Columbia Threadneedle Investments Japan Co., Ltd. Financial Instruments Business Operator, The Director-General of Kanto Local Finance Bureau (FIBO) No.3281, membre de la Japan Investment Advisers Association et de la Type II Financial Instruments Firms Association.

Au Royaume-Uni : Publié par Threadneedle Asset Management Limited, N° 573204, et/ou Columbia Threadneedle Management Limited, N° 517895, sociétés enregistrées en Angleterre et au Pays de Galles, agréées et réglementées au Royaume-Uni par la Financial Conduct Authority.

Dans l’EEE : Publié par Threadneedle Management Luxembourg S.A., immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés (Luxembourg) sous le numéro B 110242, et/ou Columbia Threadneedle Netherlands B.V., qui est réglementée par l’Autorité néerlandaise des marchés financiers (AFM) sous le numéro 08068841.

En Suisse : Publié par Threadneedle Portfolio Services AG, une société suisse non réglementée, ou par Columbia Threadneedle Management (Swiss) GmbH, agissant en qualité de bureau de représentation de Columbia Threadneedle Management Limited, une société agréée et réglementée par l’Autorité suisse de surveillance des marchés financiers (FINMA).

Au Moyen-Orient : Le présent document est distribué par Columbia Threadneedle Investments (ME) Limited, qui est réglementée par l’Autorité des services financiers de Dubaï (DFSA).  Pour les distributeurs : Le présent document vise à fournir aux distributeurs des informations concernant les produits et services du Groupe et n’est pas destiné à être distribué. Pour les clients institutionnels : Les informations contenues dans le présent document ne constituent en aucun cas un conseil financier et ne s’adressent qu’aux personnes ayant des connaissances appropriées en matière d’investissement et satisfaisant aux critères réglementaires pour être qualifiées de Client professionnel ou de Contrepartie commerciale ; nulle autre personne n’est autorisée à prêter foi à ces informations.

Le présent document peut émaner d’une société affiliée faisant partie du groupe de sociétés Columbia Threadneedle Investments : Columbia Threadneedle Management Limited au Royaume-Uni ; Columbia Threadneedle Netherlands B.V., réglementée par l’Autorité néerlandaise des marchés financiers (AFM) et enregistrée sous le numéro 08068841.

Columbia Threadneedle Investments est le nom de marque international du groupe de sociétés Columbia et Threadneedle.

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