Naviguer sur le marché du crédit immobilier européen
Dans l’une de nos récentes analyses, nous évoquions les défis auxquels est actuellement confronté le secteur immobilier en Europe. En outre, nous indiquions qu’il était malgré tout possible de trouver des opportunités de crédit en se penchant sur les fondamentaux de certains sous-secteurs ou d’entreprises liées à ces sous-secteurs.
Nous avons coutume d’examiner le secteur immobilier en le décomposant en plusieurs segments : le résidentiel européen, le résidentiel américain, la logistique, les centres de données, les bureaux, l’hôtellerie/les loisirs et l’immobilier commercial. Ce dernier, par exemple, ne nous parait pas opportun au vu des problèmes liés au coût de la vie et au niveau de confiance des consommateurs. Nous tenons également à éviter l’immobilier de bureaux, secteur exposé à des vents contraires macroéconomiques qui reste aux prises avec un modèle de travail hybride et des taux d’inoccupation toujours plus élevés.
Les sous-secteurs du résidentiel et des centres de données en Europe recèlent en revanche un réel potentiel. Dans ces segments de marché, nous identifions des fondamentaux solides et des spreads de crédit qui reflètent des perspectives résolument négatives. Qu’ont-ils donc d’intéressant ?
Immobilier résidentiel européen
Les grands acteurs historiques de l’immobilier résidentiel en Europe semblent idéalement positionnés. Le déséquilibre entre l’offre et la demande profite au secteur, et des systèmes de sécurité sociale intégrales dans des pays comme l’Allemagne et la Suède limitent les problèmes de perception ou de report des loyers. Même lorsque la conjoncture est au plus mal (comme lors de la pandémie), l’immobilier résidentiel est soutenu par des initiatives fiscales favorables. Il offre une bonne visibilité en termes de revenus, notamment grâce à l’indexation des baux à long terme et d’un cadre règlementaire robuste. Les risques en matière d’offre supplémentaire et de nouveaux entrants sont par ailleurs limités.
Les gouvernements se montrent de plus en plus conciliants à l’égard du secteur, compte tenu des défis auxquels il fait face pour atteindre les objectifs d’efficacité énergétique et fournir de nouvelles sources d’approvisionnement. En termes de risques, nous avons évoqué les difficultés qui ont poussé certains émetteurs à se tourner vers la cession d’actifs pour lever des capitaux et la menace que représente la vente contrainte des meilleurs actifs pour les résultats futurs. Ces problématiques ont beau être hypothétiques, les grandes entreprises sont plus à même de s’en prémunir grâce à des mesures dʼ« auto-assistance », en réduisant par exemple le montant des dividendes versés (comme l’a fait Vonovia en 2022).
Centres de données
Le streaming multimédia, les jeux vidéo, le trafic mobile, l’internet des objets, l’informatique dématérialisée et l’intelligence artificielle ne sont que quelques-uns des moteurs qui font aujourd’hui exploser la demande de solutions de stockage de données. Parallèlement, l’offre peine à suivre le rythme, se heurtant à des obstacles divers : disponibilité des terrains dans les régions stratégiques, difficultés d’approvisionnement énergétique et pénuries de main-d’œuvre qualifiée. Le contexte est donc plutôt favorable aux grandes entreprises (comme DLR et Equinix) qui disposent de capacités et d’infrastructures bien établies. Les entreprises se tournent de plus en plus vers les grands fournisseurs de centres de données pour pouvoir bénéficier d’une infrastructure déjà connectée aux clients.
Cet environnement a permis aux opérateurs de centres de données d’améliorer leur pouvoir de fixation des prix. Il y a bien sûr des risques dont il faut avoir conscience cela dit, liés notamment à des considérations d’ordre environnemental (consommation d’eau et d’énergie). Les entreprises qui se donnent pour priorité de réduire leur consommation d’eau et de privilégier les sources d’énergie renouvelable ont selon nous une longueur d’avance, et DLR et Equinix ont d’ores et déjà pris des engagements fermes en la matière.
Bien entendu, les opportunités ne se limitent pas à ces deux sous-secteurs. Nous apprécions également l’immobilier logistique. La croissance des loyers y est soutenue par des moteurs structurels tels que la relocalisation de la chaîne d’approvisionnement, la reconstitution des stocks (les entreprises s’efforçant de renforcer la résilience de la chaîne logistique) et la rareté des terrains pour « le dernier kilomètre urbain ».
